As plataformas digitais de locação de imóveis por curto período impulsionaram a indústria imobiliária, por se posicionarem em uma lacuna do mercado, permitindo maior liberdade ao locador e oferecendo hospedagem alternativa aos hotéis.
O sucesso da referida modalidade de contrato apresentou ao Poder Judiciário dois desafios: o enquadramento legislativo do modelo de negócio, visto que suas características se aproximam ao mesmo tempo de uma hospedagem e de um aluguel por temporada.
O segundo desafio se refere à resolução do conflito entre o direito de propriedade da unidade e o direito do condomínio, temática que resultou em várias demandas judiciais e passou a ser um ponto de insegurança para investidores.
Diante da presença de várias interpretações sobre a natureza do contrato de locação de curta estadia, o Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) abordou o tema nos Recursos Especiais REsp. 1.819.075/RS; REsp. 1.884.483/PR e REsp. 2.121.055/MG.
O acórdão do REsp. 2.121.055/MG foi publicado recentemente, em 29/06/2026, consolidando a natureza dessa modalidade de locação e definindo os pontos de atenção que o proprietário e o condomínio devem adotar.
O referido Acórdão sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi apresentou conclusões de suma importância ao setor imobiliário, haja vista que definiu que a locação de curta estadia não pode ser considerada como hospedagem e não pode ser considerada como locação por temporada, trata-se de um contrato atípico, não se enquadrando na Lei Geral de Turismo Lei nº 11.771/2008 ou na Lei do Inquilinato Lei nº8.245/1991. O contrato atípico de curta estadia é regrado pelo Código Civil.
Concomitantemente, foi definido que a disponibilização do imóvel para locação de curta temporada deve respeitar a destinação do condomínio, residencial ou comercial.
Assim, por meio da análise do caso concreto, será possível averiguar se a exploração das unidades autônomas desvirtua ou não a destinação residencial do condomínio.
Uma vez descaracterizada a destinação residencial, a exploração comercial da unidade por contrato atípico de curta estadia pode ocorrer mediante aprovação da modificação da destinação do condomínio, via Assembleia com quórum de 2/3 dos condôminos, nos moldes do art. 1.351, do Código Civil.
O posicionamento apresentado pelo STJ afeta diretamente a indústria imobiliária, considerando que o empreendimento imobiliário passa a ser um produto pouco viável e de risco para investidores.
A Federação das Indústrias do Estado de Minas Gerais (“FIEMG”), atenta aos desdobramentos descritos, que afetam o setor industrial, pontua a importância do debate sobre o tema e da atuação das incorporadoras para a manutenção do mercado investidor sobre seu produto.
Alinhado a isso, a FIEMG julga como medida mitigadora, passível de atuação imediata, a previsão de autorização da locação das unidades autônomas via contratos típicos e atípicos na Convenção de Condomínio. Tal medida garante, inicialmente, o uso econômico das unidades, pois a Convenção de Condomínio é o documento que legalmente rege a administração do Condomínio.
Denota-se a relevância do tema que interfere diretamente na indústria imobiliária, modificando a forma como as incorporadoras atuarão em relação ao seu produto direcionado primordialmente a investidores.
Para mais informações, entre em contato com o Jurídico Contencioso por meio do e-mail juridicocontencioso@fiemg.com.br.
André Costa Carvalho
Superintendência Jurídica